A l’attention de la rédaction d’Envoyé Spécial
Madame, Monsieur,
Vous avez réalisé un reportage intitulé « Les Robien de la colère » diffusé le jeudi 17 avril sur France 2, véritable condamnation du monde de l’immobilier et notamment des professionnels honnêtes dont nous estimons faire partie.
Nous jugeons votre reportage incomplet, approximatif et orienté. En effet, les téléspectateurs auraient dû pouvoir se faire une opinion en toute objectivité sur l’intérêt actuel du dispositif Robien… mais la question posée en début d’enquête « La Loi de Robien est-elle aujourd’hui une mauvaise affaire ? » témoigne déjà de votre parti pris, à savoir que pour vous la loi Robien est une arnaque.
Nous vous reprochons d’avoir occulté (dans quel but ?) le fait que la loi Robien est une très bonne affaire lorsqu'elle est appliquée, maîtrisée et encadrée par de vrais professionnels (absents de votre reportage). En outre, cette loi a permis de construire sur les 3 dernières années environ 50% des logements dont notre pays manque cruellement.
Vous avez choisi d’interroger l’un des leaders du marché qui résume à lui seul toutes les dérives de ce dispositif. Recherchant le profit à tout prix, ils commercialisent avec des méthodes agressives des produits bas de gamme, dans des zones isolées (foncier peu élevé) et présentent à leurs clients des simulations tronquées et volontairement optimistes (loyers surévalués, charges et frais minimisés…).
Vous avez également choisi de filmer en camera cachée un autre gros réseau qui explique que l’immobilier Robien est toujours plus cher car « il faut bien rémunérer le réseau !». C’est effectivement le problème de ces structures « pyramidales » véritables usines à gaz qui à force de multiplier les intermédiaires gourmands doivent majorer leurs grilles de prix de 20% à 30%.
D’autre part, pour illustrer les résidences de Robien votre choix s’est systématiquement porté sur des constructions de mauvaise qualité, « inlouables » et « invendables » car mal situées et surévaluées (moins de 10 exemples sur l’ensemble des logements construits en loi Robien).
Plus loin dans le reportage, à la question « Mais qui sont ces conseillers ? » (sous entendus mal honnêtes au vu de ce qui est expliqué ci-dessus), vous répondez uniquement : « Les réseaux et les banques ».
La mise en scène de la caméra cachée jette la suspicion sur la bonne foi des banquiers filmés (excepté la 3eme personne qui dans un moment d’inspiration explique la vérité suivante : « si on achète 50% au dessus du prix c’est pas rentable »).
Vous expliquez que la région du sud-ouest est particulièrement sinistrée par de trop nombreuses constructions Robien en omettant de préciser qu’il s’agit de la région française ayant le plus gros potentiel d’évolution démographique en raison notamment du « Papi Boum », du réchauffement climatique et du flux migratoire naturel (source INSEE).
Vous dressez la liste des villes sinistrées ou en voie de l’être avec comme unique source une banque, spécialiste du financement à taux variable. N’aurait-il pas été plus judicieux de prendre comme référence un institut type INSEE connu pour sa neutralité ?
Vous avez choisi de ne pas interroger d'investisseur satisfait.
D’une façon générale, les investisseurs invités à témoigner vivent tous des scénarios catastrophes et répondent unanimement (et on les comprend…) que la Robien est une arnaque.
Certes, comme dans toutes les professions (y compris journalistiques), il y a des abus. Certes, les grands réseaux créent un tort considérable à leurs clients et à notre profession. Certes, il y aura toujours des gens peu scrupuleux pour détourner la loi à leur profit. En cela, nous sommes d’accord. Faire de leur cas une généralité et écarter totalement les professionnels honnêtes tels que Financia Conseil est inacceptable. Nous faisons partie de la grande famille des artisans, soucieux de la qualité des conseils prodigués. Si nous avions pu témoigner, à la question « la loi Robien est elle aujourd’hui une bonne affaire ? » nous vous aurions répondu « OUI, sous certaines conditions » à savoir :
Il faut que le bilan patrimonial soit bien renseigné et mette en avant différents critères qui justifient le choix de la loi de Robien (exemple : une tranche marginale d’imposition élevée des bénéfices fonciers, un besoin de diversification du patrimoine, une volonté de l’investisseur d’agir sur son impôt…).
Il faut que le conseiller qui établit le bilan patrimonial ait les capacités et le droit de le faire (formation continue, respect de la loi Hoguet…).
Il faut que le conseiller soit « multi-produits », c’est à dire qu’il soit en mesure de proposer d’autres types de placements (c’est à cela que sert le bilan patrimonial).
Il faut que le cabinet soit indépendant, c'est-à-dire qu’il ne travaille pas en exclusivité avec un promoteur de manière à pouvoir sélectionner librement le produit le plus adapté (dans les réseaux et les banques, le produit est imposé au conseiller et donc au client).
Il faut impérativement que le promoteur ait une garantie de parfait achèvement extrinsèque, et cela pour deux raisons :
- éviter les retards abusifs de livraison ;
- être certain d’être livré de son bien même en cas de défaillance du constructeur.
Il faut que le bien immobilier choisi soit de bonne qualité. Vous auriez pu interroger des promoteurs tels que Monné-Decroix (Prix du Développement Durable 2006), Cogedim et bien d’autres… qui réalisent des constructions de très bon standing.
Il faut que le bien soit situé sur un foncier attractif à la location et à la vente ce qui doit être sérieusement vérifié par le conseiller avant la présentation à l’investisseur et par l’investisseur après sa réservation par un déplacement sur le terrain (étape totalement occultée par les méthodes de vente des réseaux).
Il faut que le financement soit optimisé et sécurisé en fonction du profil de l’investisseur ce qui nécessite une bonne maîtrise des possibilités de financement (cette étape essentielle est souvent bâclée par les réseaux qui pour gagner du temps ne proposent que des crédits amortissables et des taux variables).
Il faut une bonne assurance locative qui protège l’investisseur en cas d’impayés, d’absence de locataire, de dégradation et de recours juridique (même les réseaux ont des assurances locatives mais toutes les assurances ne se valent pas en terme de coût, de franchise et de couverture).
Il faut que le prix du bien proposé soit en adéquation avec le prix du marché. Ce prix varie en fonction de la qualité de construction, des prestations proposées, de la cotation du quartier dans la ville, l’emplacement dans la copropriété, de l’étage, de l’orientation, de l’environnement proche…
Il faut que la copropriété ne soit pas exclusivement composée d’investisseurs.
Il faut que le loyer indiqué dans la simulation soit celui validé par les assurances et non un loyer au plafond de la loi Robien (souvent au dessus des prix du marché).
Enfin, il faut que le cabinet conseil assure le suivi après-vente et c’est là encore une différence essentielle entre les réseaux, les banques et nous. Après le passage chez le notaire, il reste de nombreuses étapes à valider :
Les déblocages de fonds à renvoyer dans les temps pour éviter les intérêts de retard
Le renseignement des différents formulaires
L’aide à la déclaration des revenus fonciers
etc.....
En bref, il faut suivre régulièrement chaque investissement proposé, assister l’investisseur dans ses démarches et - le risque zéro n’existant pas - en cas de problème ne pas laisser des incidents prendre des proportions dramatiques.
Notre métier consiste à faire en sorte que toutes ces conditions soient réunies pour optimiser l’investissement de nos clients. Nous sommes de nombreux cabinets de gestion de patrimoine à travers la France à pratiquer notre métier avec éthique et professionnalisme.
Les gestionnaires de patrimoine comme nous sont à l’origine d’un grand nombre de vente en loi de Robien or nous sommes totalement ignorés de votre reportage.
Une enquête doit pourtant être complète pour être objective et avoir du sens, c’est d’ailleurs la base du journalisme.
Pour nous les conséquences de votre reportage sont catastrophiques car désormais dans l’esprit des téléspectateurs l’investissement Robien est une arnaque et les conseillers dans leur ensemble sont des « margoulins ».
Dès le lendemain de la diffusion d’Envoyé Spécial nous avons reçu des mails et des appels de clients inquiets, l’un d’entre eux a même failli annuler son opération. Plusieurs de nos confrères nous ont avoué être dans la même situation. Cette émission a un impact psychologique et financier important sur notre activité.
Nous savons que même si vous apportez, comme nous vous le demandons, un rectificatif dans votre prochaine émission, il subsistera toujours un doute dans l’esprit du public. L’idéal afin de réparer les torts que vous nous avez sans doute involontairement causés serait de réaliser une interview sur le thème « comment réussir sa Robien » de manière à ce que le public comprenne :
- que le reportage « Les Robien de la colère » avait pour but de mettre en avant les dérives de ce type d’investissement
- que l’on peut réaliser de bonnes affaires en investissant sous le régime de la loi Robien mais sous certaines conditions.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous aider à réaliser cette interview (qui pourrait être élargie à d’autres cabinets sérieux dont nous pouvons vous donner les noms).
Nous vous prions de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de nos salutations distinguées.
Sandra Barthélémy et Karine Lemaître
Co-fondatrices de Financia Conseil
Tel : 01 48 33 00 38 Fax : 01 48 33 17 36
www.madefiscalisation.fr
